Kā saņemt hipotekāro kredītu bez pirmās iemaksas?

Iegādāties mājokli bez pirmās iemaksas šķiet gandrīz neiespējami, tomēr mūsdienu kreditēšanas tirgus piedāvā risinājumus, kas šo mērķi padara sasniedzamu arī bez gadiem ilgas krāšanas. Šajā rakstā skaidrosim, kā saņemt hipotekāro kredītu bez pirmās iemaksas, kādi ir mehānismi un kā ar vienu pieteikumu salīdzināt dažādu kreditoru piedāvājumus.

Kas patiesībā ir hipotekārais kredīts bez pirmās iemaksas

Runājot par to, kas ir hipotekārais kredīts, vispirms jāsaprot tā uzbūves pamats: aizdevējs finansē nekustamā īpašuma iegādi, balstoties uz nodrošinājumu (hipotēku) un klienta maksātspēju. Tradicionāli šis finansējums paredz, ka kredītņēmējs piedalās ar savu kapitālu jeb pirmo iemaksu 10-20% apmērā. Šī līdzdalība ir kā riska sadalīšanas instruments, jo lielāka līdzdalība, jo mazāks risks finansētājam un parasti arī labāki nosacījumi.

Savukārt hipotekārais kredīts bez pirmās iemaksas ir situācija, kurā klienta kapitāls tiek aizstāts ar citu drošības mehānismu. Tas nenozīmē, ka pirmā iemaksa pazūd - vienkārši tiek izmantots cits veids, kā kreditors nodrošina savu risku. Tas var būt cits nekustamais īpašums, valsts garantija, spēcīga kredītvēsture vai finansētāju grupai raksturīgas elastīgākas riska vadības metodes. Šāds finansējums nav masveida produkts, bet mērķēts risinājums gadījumos, kad klienta ienākumu kvalitāte un īpašuma tirgus vērtējums ļauj aizstāt klasisko pirmo iemaksu ar alternatīvu.

Kāpēc Latvijā pieaug pieprasījums pēc kredītiem bez pirmās iemaksas?

Pēdējo gadu ekonomiskā vide būtiski maina mājsaimniecību finanšu paradumus. Pieaugošās īres izmaksas, stagnējošais algu pieaugums un inflācijas ietekme rada situācijas, kur pirmajai iemaksai nepieciešamais kapitāls nereti ir tālu no realitātes. Vienlaikus nekustamā īpašuma cenas lielākajā daļā Latvijas saglabājušās augstas, un tas liek cilvēkiem meklēt alternatīvus risinājumus. Hipotekārais kredīts bez pirmās iemaksas kļūst aktuāls arī tāpēc, ka arvien vairāk pircēju pērk ne tikai primāro mājokli, bet arī investīciju īpašumus. Šajā segmentā klienti vēlas saglabāt kapitālu tālākām investīcijām, nevis iesaldēt to kā līdzdalību dzīvokļa iegādē.

No otras puses, finansētāji ir kļuvuši atvērtāki elastīgiem risinājumiem. Nebanku segmentā un dažās kreditēšanas platformās risku novērtēšanas modeļi ir dinamiskāki, līdz ar to dažos gadījumos ir iespējams iegūt finansējumu arī tad, ja līdzdalības nav.

Kādos veidos iespējams aizstāt pirmo iemaksu?

Esošā nekustamā īpašuma ieķīlāšana kā nodrošinājuma pamats

Visdrošākais un biežākais risinājums, kā panākt finansējumu bez tiešas pirmās iemaksas, ir izmantot jau esošu īpašumu. Tas var būt dzīvoklis, zeme vai māja, kas pieder klientam vai ģimenes loceklim, un tiek ieķīlāts kā papildu nodrošinājums. Šādā modelī finansētājs saņem drošību, kas kompensē pirmās iemaksas neesamību, bet klients saņem 100% finansējumu jaunajam īpašumam.

Valsts garantijas programmas kā pirmās iemaksas aizvietotājs

ALTUM garantijas nav identiskas “0% iemaksai”, tomēr tās ļauj būtiski samazināt nepieciešamo kapitālu, līdz pat 5%, kas daudziem kļūst par pietiekamu risinājumu. Šis mehānisms īpaši noder jaunajiem speciālistiem vai ģimenēm ar bērniem, kur līdzdalība var būt limitēta.

Papildķīlas un privātais nodrošinājums

Daži finansētāji pieņem arī papildu ķīlas risinājumus, piemēram komercķīlas, auto kā nodrošinājumu, citu aktīvu ieķīlāšanu, ja to tirgus vērtība ir stabila.

Situācijas, kad finansētājs pats ļauj 100% LTV

LTV (Loan-to-Value) koeficients atspoguļo attiecību starp pieprasīto aizdevuma summu un nekustamā īpašuma tirgus vērtību, ko nosaka neatkarīgs sertificēts vērtētājs. Lai finansētājs apstiprinātu 100% LTV jeb pilnu īpašuma finansēšanu bez pirmās iemaksas, ir jāizpildās ļoti specifiskiem priekšnosacījumiem, kas būtiski mazina risku aizdevējam.

1. Pirmkārt, īpašuma tirgus cena nedrīkst būt “pārsildīta”. Ja vērtējums ir augstāks par faktiskajām izmaksām (piemēram, īpašums tiek iegādāts par izdevīgu cenu), finansētājs faktiski iegūst automātisku drošības rezervi, kompensējot klienta nesniegto pirmo iemaksu.
2. Otrkārt, klientam jābūt ar stabilu ienākumu profilu - nevis tikai augstu algu, bet ar prognozējamu nozares perspektīvu un darba vietas stabilitāti.
3. Treškārt, kredītvēsturei jābūt nevainojamai un konsekventai - finansētāji augsti novērtē klientus, kuri ilgstoši pierādījuši finanšu disciplīnu un spēju pārvaldīt saistības bez kavējumiem. DTI (Debt-to-Income) rādītājs šādos darījumos parasti tiek prasīts zem tirgus vidējā, jo zemāks slogs nozīmē mazāku risku pie procentu likmju svārstībām.

Visbeidzot, pats nekustamais īpašums nedrīkst būt nišas segments - tam jābūt augstas likviditātes tirgū: Rīga, Pierīga, kvalitatīvs jaunais projekts vai renovēts mājoklis ar paredzamu ilgtermiņa vērtību. Šie faktori kopā spēj aizstāt pirmās iemaksas radīto riska amortizatoru un ļauj finansētājam segt visu īpašuma vērtību.

Kā tiek analizēts risks, ja klients piesakās kredītam bez pirmās iemaksas?

Hipotekārais kredīts bez pirmās iemaksas ir saistīts ar augstāku risku, tādēļ aizdevēji pielieto padziļinātu un daudz stingrāku izvērtēšanas metodiku. Šāda analīze ietekmē visu - gan procentu likmi, aizdevuma limitu, gan termiņu un vispārējo iespējamību saņemt apstiprinājumu. Finansētājs sāk ar detalizētu klienta ienākumu analīzi:

1. Tiek vērtēta ne tikai summa, bet arī avots, regularitāte un prognozējamība. Nozare, kurā klients strādā, šeit ir kritiski svarīga; cikliskas nozares (piemēram, celtniecība vai sezonāli pakalpojumi) tiek vērtētas piesardzīgāk nekā stabilas profesijas ar zemu bezdarba risku.
2. Tiek analizēta arī nodokļu samaksas disciplīna, jo tā atspoguļo klienta vispārējo finanšu uzvedību. Kredītvēsture tiek pārlūkota daudz detalizētāk nekā gadījumos ar pirmo iemaksu - tiek analizēti ne tikai kavējumi, bet arī pagātnes uzvedības tendences, saistību struktūra un ilgtermiņa stabilitāte.
3. Svarīga ir arī esošo saistību kvalitāte: DTI rādītājs tiek testēts zemākos sliekšņos, jo klientiem bez pirmās iemaksas jāspēj absorbēt likmju kāpumu. Paralēli tiek analizēts iegādājamā nekustamā īpašuma RKV (reālā tirgus vērtība), jo tieši tas ir aizdevuma nodrošinājums situācijā, kad nav klienta kapitāla līdzdalības.
4. Kad pirmā iemaksa ir 0%, finansētājs vienmēr veic “stress testu” jeb simulāciju, kur procentu likme tiek mākslīgi paaugstināta par 2-3 procentpunktiem, lai izvērtētu, vai klients izturētu sliktāko scenāriju. Tikai tie pieteikumi, kas iztur šādu stresa pārbaudi, var pretendēt uz apstiprinājumu. Tieši šī iemesla dēļ hipotekārais kredīts bez pirmās iemaksas ir pieejams tikai finanšu disciplinētiem un stabilos sektoros strādājošiem klientiem.

Praktiskais ceļš: kā notiek pieteikšanās hipotekārajam kredītam bez pirmās iemaksas?

Pieteikšanās hipotekārajam kredītam bez pirmās iemaksas ir strukturēts un detalizēts process, kurā finansētāji pievērš pastiprinātu uzmanību gan klienta finanšu uzvedībai, gan izvēlētā īpašuma kvalitātei. Klientam jāiesniedz pilns ienākumu apliecinājums, bankas konta izraksti par 6-12 mēnešiem, informācija par esošo īpašumu, ja tas paredzēts kā ķīla, kā arī precīzi dati par iegādājamo nekustamo īpašumu.

Tā kā nav pirmās iemaksas, īpašuma piemērotība kļūst kritiska: tiek rūpīgi vērtēta lokācija, likviditāte, tehniskais stāvoklis un juridiskā tīrība, un tikai augstas likviditātes objekti (Rīga, Pierīga, jaunie projekti) spēj izturēt šo izvērtējumu. Īpaši nozīmīgs ir sertificēta vērtētāja novērtējums - gadījumos, kad tas pārsniedz pirkuma cenu, starpība var kalpot kā līdzdalības aizvietotājs, lai gan šādi scenāriji ir reti un prasa stingru analīzi. Vienlaikus būtisku lomu spēlē hipotekārais kredīts kalkulators, kas ļauj simulēt dažādus procentu likmju un termiņu scenārijus, novērtēt ikmēneša maksājuma toleranci un saprast, vai 0% iemaksas risinājums ir ilgtspējīgs arī pie nelabvēlīgām tirgus svārstībām. Kopumā šis process prasa augstu finanšu disciplīnu un rūpīgu sagatavošanos, jo katra detaļa tieši ietekmē finansējuma izredzes.

Kredītu salīdzināšanas platformas priekšrocības, piesakoties kreditam bez pirmās iemaksas

Bankas bieži darbojas konservatīvi, tāpēc ne visas pieļauj augstu LTV vai pirmās iemaksas aizstāšanu. Tieši tāpēc liela nozīme ir salīdzināšanas platformām.
Lemoncredit.lv ir viena no platformām, kas ļauj ar vienu pieteikumu saņemt vairākus piedāvājumus gan no bankām, gan alternatīvajiem finansētājiem. Tas ir būtiski tieši šādos gadījumos, jo alternatīvie kreditētāji biežāk piedāvā elastīgākus risinājumus. Platformai ir trīs priekšrocības:

Šis modelis ir īpaši ieteicams gadījumos, kad klients nav pārliecināts, kurā tirgus segmentā viņam ir reāla iespēja saņemt šādu finansējumu.

Kad hipotekārais kredīts bez pirmās iemaksas nav labākais risinājums?

Finanšu brokera skatījumā, šis risinājums ir efektīvs, bet ne visiem piemērots. Situācijas, kur tas var nebūt ieteicams ir:

Hipotekārais kredīts bez pirmās iemaksas ir pieejams, taču tas ir profesionāli strukturēts finansējuma risinājums, nevis universāls piedāvājums. Tas ir piemērots klientiem ar stabilu maksātspēju, labu kredītvēsturi un skaidru ilgtermiņa plānu. Lai atrastu piemērotāko risinājumu, visdrošākais ceļš ir izmantot kredītu salīdzināšanas platformas, kas ļauj saņemt vairākus piedāvājumus un atlasīt tieši tos kreditorus, kas strādā ar nelielas līdzdalības vai bez pirmās iemaksas modeļiem.
Raksta autore – Agnese Šķestere, satura menedžere Lemoncredit.lv

Komentāri (2)

Atstāj savu komentāru:

Tava epasta adrese netiks publiski atspoguļota. Visi lauciņi ir obligāti!

Vārds

E-pasts

Komentārs ..

Piekrītu lemoncredit.lv datu apstrādei

Pirms neilga brīža vienu komentāru jau pievienoji, lūdzu uzgaidi nedaudz!

+ Pievienot komentāru